Rti 중앙방송국 
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臺韓. 在臺灣한인사회. 한반도 및 양안관계 - 2021-06-14
부동산 시장 문제점
2020년 코로나 19 팬데믹 선언 초기 타이완의 싱크탱크 '타이완경제연구원'이 실시한 조사에 따르면 코로나 팬데믹의 타격을 받은 주요 산업은 6개 분야로 (1) 석화업, (2) 컴퓨터 관련 산업, (3) 항공운수와 해운 산업, (4) 관광 여행산업, (5) 요식업, (6) 금융업이라고 밝혔었다.
(1) 석화업: 세기의 전염병으로 국제 원유 수요가 줄어들면서 국제 원유가격이 하락하여 단시일 내에 반등이 어려울 것.
(2) 컴퓨터 관련 산업: 컴퓨터 액정 모니터는 코로나의 충격으로 성장률이 하락하고 액정 모니터 시장도 지속적으로 감소함
(3) 항공과 해상 운수산업: 코로나 사태로 각 국은 국경방역을 실시하면서 국제 여행은 현단계 전세계인들의 환상에 불과할 것.
(4) 관광 여행산업: 코로나 시대에 국제 여객 수는 급격히 하락하고 수많은 여행업자들은 도산할 것.
(5) 요식업: 사회적 거리두기 조치에 따라 레스토랑 내에서의 식사를 불허함에 따라서 수많은 요식업자들의 영업액은 급격히 줄어들 것이며, 시민들은 감염을 우려해 대부분 집에서 식사를 해결하게 됨.
(6) 금융업: 코로나 대유행으로 본국 은행은 해외에서의 위험 수위가 높아져 저금리 경쟁을 더욱 가중시킬 것.
이상은 작년의 조사인데, 1년여가 지난 지금 적용이 되지 않는 것도 있을 것이다.
2021년 5월 중순부터 타이완의 코로나 19 확산 사태는 수습이 안 되고 있다. 현재의 방역 경계는 6월28일까지 3단계를 연장 실시한다고 하는데, 만약 불행히도 감염사태가 더 악화되어 부득이 이동 제한령에까지 이르르게 된다면 민생 관련 제품 외의 모든 산업은 혹독한 도전에 직면하게 될 것이다.
지금도 크게 타격을 받고 있는 건 요식업, 노래방, 유흥업소, 헬스클럽, 야시장 등이 있다.
반면 코로나 시대에도 영향을 받지 않는 개인이나 업자들이 있다. 이중에 건물주, 집주인 등 부동산을 여러 채 소유하면서 세를 놓는 사람들이나 업자들이다. 건물주는 아무것도 안 해도 꼬박꼬박 돈이 들어온다. 그 외에는 좋은 일은 아니지만 병원도 잘 될 것이다.
코로나 시대에 잘되거나 망하는 기업들이 있는데 오늘은 포커스를 부동산에 맞춰보겠다.
시대가 아무리 변하고 발전했다고 해도 일반인들은 부동산에 대한 전통 관념을 따르고 있다. <예기. 대학편>에 ‘토지가 있어야 재산이 있다’라는 말이 있는데 이게 2천5백 년이 넘은 이론이지만 지금도 이를 진리로 삼고 있다. 그래서 학업을 마치고 직장 생활을 시작하거나 결혼을 하려고 할 때 자기집을 마련하고 싶어하는 것 같다. 부동산을 소유해야만 재산을 모을 수 있다고 여겨지기 때문에 부동산에 대한 집착은 쉽게 떨쳐버리지 못했던 것 같다.
반세기 전에는 누구든 열심히 일해 저축을 하여 자기집 마련을 할 수 있었던 것과는 달리 지금은 전혀 그렇지 못하다. 조상님이 재산을 물려줬거나 이른바 벼락부자가 아니라면 도회지에서의 자기집 마련은 그저 백일몽에 지나지 않는 슬픈 현실에 살고 있다. 타이완이 지금 그렇다.
근 30년만 보더라도 어떠한 정당이 집권을 하든 부동산 정책에 있어서는 전반적인 사회에 공평하다라는 평가를 받지 못하고 있다. 부동산 투기는 여전하며 노는 돈이 있는 사람이라면 부동산시장에 뛰어드는 것도 보편적인 현상이다.
이제 많은 젊은 세대들은 평생을 벌어도 자기집 한 채 마련하지 못한다며 일찍이 포기하는 경향이 있다. 그런데 국내 빈집의 비율은 10%를 윗돈다. 소유자가 사용하지도 않고 세를 놓지도 않으며 언제 시세가 좋을 때 팔려고 사 둔 집이다.
재정부의 2020년 개인 소유 부동산 세적(稅籍) 통계에 따르면, 부동산 소유자 중 1주택자는 전체의 71%, 4채 및 그 이상의 부동산을 소유한 사람은 전체의 3.97%, 그 외의 25.03%는 2내지 3주택자이다.
1주택자를 제외한 30%의 부동산 소유자는 부동산시장을 좌우하는 투자자, 투기자일 수도 있다. 이게 다 전통 관념과 돈 많은 사람들의 잘못일까? 정부의 부동산 정책에 분명 문제가 있 을 것이라고 의심하지 않을 수 없다.
부동산 정책과 관련해 금년에 타이완에서는 개인이나 영리 사업자를 막론하고 종합부동산세2.0버전을 적용하게 된다. 2016년에 시행됐던 소득세법을 개정해 올해부터 시행하는 투기를 근절하기 위한 종부세라고 한다. 개인이 부동산 구입 2년 이내에 팔 경우 45%의 세율이 적용되며, 2년에서 5년 사이는 35%, 5년에서 10년 사이는 20%, 부동산 소유 10년 이상의 매물이라면 15%의 세율을 적용하게 된다. 간단히 정리를 하자면, 부동산을 사고 파는 기간이 넓어진다는 것인데 예전엔 구매에서 판매하는 시기가 1년 미만일 경우에 45%의 양도세가 적용되었지만 금년부터는 개인이나 법인 모두에게 2년 이내에 매매를 했을 경우 45%의 세율이 적용된다.
하지만 부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 작년의 예를 들어, 2020년 타이완의 6개 직할시, 즉 타이베이시, 신베이시, 타오위안시, 타이중시, 타이난시와 가오슝시의 건물 매매 이전/양도 수는 최근 6년 이래 가장 왕성했는데, 주요 원인 중에 하나는 저금리이다. 계약금만 마련하면 아주 낮은 금리로 융자를 받아 수월하게 구입할 수 있고, 구입한 부동산은 세를 놓고, 그 돈을 받아 재산을 손쉽게 불릴 수 있기 때문이다.
부동산 투기를 억제하지 못하는 여러 원인 중에 정치인들이 적극적으로 개선하지 못하는 것이 큰 문제이다. 세율 면에서 부동산 소유자의 재산세율은 시장 가격을 반영하지 않고 건축 자본에 감가상각을 더해 세율을 적용한다. 건축 자본과 시세 사이에는 10배의 차이가 생길 수도 있다. 그래서 부동산 소유자가 내는 세금은 소유자에게 있어서 전혀 부담스럽지 않다는 것이다.
미국의 경제학자이며 2013년의 노벨 경제학상 수상자 로버트 쉴러는 타이완의 부동산 현상에 대해서 이해하지 못하겠다고 말한 적이 있다. 그는 타이완의 부동산 시장에는 3고(高)가 존재하는데 이는 높은 부동산 가격, 높은 자가 소유 주택의 비율, 그리고 높은 빈집 비율이라고 지적했다. 로버트 쉴러 박사의 관찰은 타이완의 보편적인 인식이기도 하다.
만약 모든 사람이 부동산을 산업의 기관차역할로 여긴다면 대규모 자금을 부동산 산업에 투입하게 되어 경제성장은 사실 부풀릴 데로 커져 포말현상으로 이어질 것이며, 반면 무주택자는 구매할 수 있는 매물이 없어져 버리게 된다.
법 개정을 통해서 부동산 가격이 터무니없이 높아지는 현실을 억제하지 못한다면 1989년8월에 타이베이시 무주택자들이 발기한 ‘거주의 정의’를 구현하는 날은 더욱이 멀어져 버릴 것이다.
민주주의 국가는 선거가 있다. 그런데 대선이나 총선에서 입후보자들의 정치자금을 대주는 개인이나 법인을 보면 절대다수가 다수 주택 소유자나 법인들이다. 그래서 법 개정이 주춤하는 주요 원인이라 생각된다.
한국에서도 부동산 정책은 핫이슈이다. 금년 4월에 치러진 서울과 부산의 시장 보궐선거에서 집권당이 패한 원인을 부동산 정책의 실패라고 타이완의 부동산 시장 분석가들이 말하고 있다. 지자체장 선거의 성패가 부동산 정책 하나로 좌우된다고 믿지는 않지만 한국은 확실히 부동산 투기 근절을 위해서 여러 정책을 내놨다. 그리고 투기 목적의 빈집 소유자에 대한 재산세를 높여야 한다는 주장도 5월에 발표된 바 있다. 한국과 타이완의 유관 당국은 부동산 투기 억제를 위해 무언가를 하고는 있으나 문제점들을 해주하지 못하고 있다.
여러 채의 주택을 소유하는 자에 대해 세율을 높이면 무주택자가 부담하는 집세로 전가된다고 생각하게 되는데 꼭 그렇지만은 않다. 한국과 타이완의 부동산 임대에 있어서 한국에는 ‘전세’라는 게 있지만 타이완에는 없다.
한국은 부동산 시장의 수요가 공급보다 높기 때문에 임대료의 인상을 초래하는 원인 중의 하나가 될 수 있으나 타이완은 공급이 수요보다 높다. 타이완의 2019년 주택 보존량은 가구 수 대비 66만 채가 더 많다. 시장의 수급에서 공급면이 수요면보다 높기 때문에 종부세가 가중된다고 해서 부동산 시장의 임대가로 반드시 전가되지는 않을 것이다.
정부에서 단기 소유 후 매매하는 부동산 소유자에 대한 개선된 조치를 제시했지만 사실 부동산 투자를 최고의 부를 축적하는 수단으로 하는 집부자들에게는 아무런 위협이 되지 않을 것이다. 빈집이 얼마나 많든 나중에 부동산 가격이 오를 때 팔면 된다는 계산을 하기 때문이다. 그러니 타이완의 젊은 세대들이 지금 자기집을 마련할 꿈도 꾸지 않는다고 한다. 제대로 사회의 공평, 거주의 정의를 구현할 수 있는 부동산 정책이 하루속히 제정되었으면 한다. –jennifer pai
원고. 보도: 백조미
