Rti 중앙방송국 
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부자들의 상징 부동산, 현황은?
-2022.12.05.-타이완.한반도.양안관계-
한국 KB금융그룹이 어제(12/4) 한국 부자들의 최신 자산관리 관련 분석 보고 ‘2022 한국 부자 보고서’를 발간했다. 한국의 부자 현황과 투자 행태, 미래 투자 방향, 그리고 신흥부자(한화 10억~20억 사이 3040세대, 전통부자는 한화 20억 이상을 보유하는 50대 이상 부자)의 자산관리 등 분석 내용이 담겨있는데, 한국의 부자가 소유하는 자산 중 부동산은 전년도(2021년) 대비 약간 감소하였으나 부동산은 부자들 재산 중 평균 56.5%를 차지한 것으로 나타났고 그들이 미래 투자 리스크에 대해서 가장 우려하는 건 금리인상, 인플레이션, 부동산 제한, 우크라이나 전쟁 등이다. 이런 수치에서도 어느 정도 감지할 수 있는 건 부동산은 부자 대열에 낄 수 있는 가장 중요한 자산이라고 할 수 있다.
부동산 투기를 하는 사람들에 대한 시각은 조금씩 다를 수 있으나 정부 관계 당국에서는 늘 투기를 잡는다는 등의 정책을 내세우고 있지만 별 효과를 보지 못한 것도 근 40년의 부동산 시장 현실이다.
미국이 국내 경제를 살리기 위해 자이언트 스탭으로 불리는 대폭의 금리 인상을 단행하며 전세계 금융시장이 혼란에 빠졌다. 국가 중앙은행이 통화긴축을 위해 기준 금리 조정을 통해 통화의 안정성을 유지하며 시장에 유통되는 통화량을 조절하며 통제하고 있는데, 금리 인상은 보통 시장의 단기 자금, 즉 핫머니가 과다할 경우, 또는 인플레이션이 신속하게 상승할 때 대응책으로 쓰고 있다.
올 한해 금융시장과 관련해 아마도 금리 인상, 부동산시장 붕괴, 인플레이션, 물가 상승, 주식시장의 불안정, 환율시장의 평가절하, 그리고 지방정부 건설 투자 채권 발행 문제 등등의 명사를 많이 보았을 것이다.
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국가 세출입,회계,통계 주무기관 행정원 주계총처가 발표한 최신 경제 예측에 따르면 올해 타이완의 경제성장률은 3.06%로 하향 조정하였고, 내년도의 경제성장률 전망은 본래 3.05%에서 2.75%로 하향 조정하였다. 즉 원래는 그나마 3%선이라도 유지할 것으로 예측했었지만 연말이 다가옴에 따라 경제성장률에 대한 신심이 다소 떨어진 것을 알 수 있다.
게다가 미 연준은 이번 달(12월) 회의에서 금리인상의 속도를 늦출 것이라고 암시하였지만 인플레이션을 억제하려면 여전히 먼길을 가야한다는 경고도 하였다.
우리의 중앙은행 금리는 아무래도 미 연준회를 기준으로 하고 있어서 전반적인 금융시장, 환율시장과 주식시장 그리고 부동산 시장에 막대한 영향을 받고 있다.
11월 하순 타이완에서는 지방선거가 거행되어 일부에서는 선거 후 부동산 시장이 점차 회복될 것이라는 기대를 하였으나 현황은 그러하지 못하다. 중앙은행이 금년 3월부터 금리인상 주기를 적용하였고, 타이베이 주식과 환율시장은 심한 등락을 보이며 부동산시장은 매우 저조했는데, 1월부터 10월까지의 국내 6개 직할시 도회지 부동산 이전 매매 수는 20여 만 채로 4.4%의 연 감소율을 보였고, 올 3분기 부동산 청약 시장 거래량은 작년 동기 대비 무려 49.2%가 쇠퇴하였다. 앞서 선거 이후에 부동산 시장 회복을 기대한 사람이 있다고 했는데, 사실 대선이나 총선과 같은 중앙정부의 선거가 아닌 지방선거를 치렀고, 지방선거에서는 중대한 건설을 정견에 넣는 게 드물며, 부동산과 관련이 있다고 해도 대부분 사회주택 프로젝트에 집중되다 보니 부동산시장의 회복에는 별 효과를 내지 못하였다. 그리고 인플레이션 문제와 경제 쇠퇴라는 예상 심리 등 대환경의 경제 경기 요인으로 부동산시장이 더 나아질 여지가 없었던 것으로 보인다.
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중국에서는 부동산시장의 포말화 위기를 맞고 있다는 소식이 계속 흘러나오고 있다. 부동산 소유주들의 임대 수입이 크게 줄고, 부동산 대출 금액은 높아져 융자금 상황에 있어 대부분의 가계 부담이 커졌다.
또한 중국 도시 주택의 수요는 앞으로 매년 평균 10억여 제곱미터를 필요로 하는데, 지난 3년 간 매년 평균 시공한 면적은 15억9천만 제곱미터에 달해 공급과 수요에 불균형이 발생함에 따라 앞으로 약 1/3의 부동산 분양은 구매자가 없을 것으로 계산된다.
중국 인민은행의 통화 정책을 본다면, 2020년 연초에 폭발한 코로나 19 이후 금융의 양적 완화 정책을 적당히 적용하였는데 인플레이션의 문제를 일으키지는 않았다. 근3년 동안 인민은행이 대형 금융기관에 대한 지급준비율(RRR)을 12.5%에서 현재의 11.75%로 하향 조정하였으나 대출 기준 금리는 4.35%를 유지하고 있다. 중국에서는 인플레이션을 모면할 수 있었다고 평가할 수 있는데 이는 지금 논란의 대상이 되고 있는 제로코로나 정책을 채택하였기 때문으로 분석되며, 그래서 식품과 에너지 등의 핵심 물가지수의 영향을 제외하여 본다면 올해 1월 1.5%의 연증가율을 지금까지 유지하고 있다.
얼마 전 한국 강원도 레고랜드 사태가 발생했는데, 지방정부 재정을 말할 때, 중국의 경우 일부 지방정부 재정 수입의 92.7%는 토지 사용 양도금 수입이다. 2001년부터 2021년 사이 20년 동안 해당 수입은 매년 평균 23.4%가 증가하면서 작년에는 90%가 넘는 비중을 차지하는 현상이 나타났는데, 그렇기 때문에 지금의 중국 부동산시장을 보면 과잉공급 상황이다. 그래서 여러 지방정부에서는 도시건설투자회가를 설립해 채권 발생을 통해 자금을 모아 스스로 자기의 토지를 구매하는 현상이 일고 있는데, 이러한 도시투자채무는 지방정부 부채에 속하지 않지만 위약 사태가 발생한다면 지방정부는 여전히 채무 책임을 부담해야 한다. 작년(2021년)의 중국 지방정부 도시건설투자회사 발생 채권 금액은 국가 경제 규모와 구조 등을 파악하는 명목 국내총생산(Nominal GDP)의 무려 5.4%를 차지한 것으로 나타났다. 거액의 지방정부 도시건설투자 채무와 올해 1분기부터 3분기까지의 토지 사용 양도금 수입은 작년 동기 대비 28.3%가 줄어들어 중국의 지방정부 재정은 더욱이 역부족인 난제가 되었다.
지난 시월 중국공산당 제20기 전국대표대회(중공 20대)에서 장기 집권의 시작을 고한 시진핑은 빈곤 퇴치라는 ‘탈빈’정책과 더불어 일확천금을 노리는 투기를 없애려는 목적으로 ‘재부 누적 기제 규범’을 제시하며 부자들이 부동산을 매물로 내놓는 현상이 일 것으로 예상된다. 비록 베이징과 상하이와 같은 대도시의 부동산시장은 어느 정도 견딜 수 있겠지만 그 외의 지방 도시의 부동산 가격은 이미 포말현상을 보이면서 부동산시장이 무너질 가능성을 배제할 수 없다.
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다시 타이완의 부동산시장 현황을 말한다면, 올들어 중앙은행의 3 차례 금리인상으로 부동산시장의 열기가 식었다. 지난 달 하순(11/25) 중앙은행이 발표한 시월분 부동산 대출 잔액의 연증가율은 7.6%로 연속 7개월째 하락하였고, 2020년9월 이래 가장 저조한 속도의 증가폭을 기록했다.
중앙은행은 금리 인상의 효과가 나타나고, 경제 비전에 대한 불확실성이 높아지며, 금융시장의 불안정 등 요인으로 국내 부동산 구매 태도가 더 신중해졌다고 분석했다.
건설 대출은 건설업자들이 부동산 경기에 대한 신심을 가늠하는 지표가 될 수도 있는데, 중앙은행 분석에 따르면 작년(2021년)부터 건설대출잔액의 증가 속도는 점차 둔화하는 흐름을 지금까지도 유지하고 있고, 근 2개월 간의 연증가율은 소폭 상승하였는데, 이는 연말은 타이완에서 전통적인 부동산 구매 성수기라고도 할 수 있어서 건설업자들이 강력한 판촉활동을 벌이면서 자금에 대한 수요가 증가하게 된 것이고, 또한 중앙은행이 토지 구매 대출에 있어 융자 후 18개월 이내에 시공하도록 요구하고 있고, 금융관리감독위원회에서도 부동산 여신 리스크 가중을 높여 은행의 대출 후 관리를 강화하도록 하고 건설업자들이 적극적으로 건설 공정의 속도를 내도록 촉진한 데 기인한 것이라고 분석했다.
타이완의 부동산시장의 열기는 식어가고 있다. 국내 5대 금융기관의 신규 부동산 대출과 대출 잔액 등 몇몇 기본 수치의 변화에서도 현재 부동산시장의 경기가 부진하다는 게 명확하다 할 수 있다. -白兆美
원고. 보도: 백조미
